Back

De hervorming van het goederenrecht: de erfdienstbaarheden: voortaan niet langer onbemind?

 
PUBLICATION

De hervorming van het goederenrecht: de erfdienstbaarheden: voortaan niet langer onbemind?

Mark Fransen

Vooraf

Binnen de rechtenstudie wordt het leerstuk over de erfdienstbaarheden door de rechtenstudent zelden gesmaakt.

Erfdienstbaarheden hebben een oubollig imago. Is de hervorming van het goederenrecht erin geslaagd om het hoofdstuk van de erfdienstbaarheden lichter verteerbaar te maken?

Hieronder belichten we enkele opvallende elementen.

 

1. Conventionele erfdienstbaarheden

Partijen kunnen zelf erfdienstbaarheden vestigen onder door hen bepaalde condities, inbegrepen de duur. Dergelijke conventionele erfdienstbaarheden kunnen hun eigen onvervangbare rol spelen in het kader van vastgoedprojecten.

In de definitie van de erfdienstbaarheden wordt onmiddellijk benadrukt dat erfdienstbaarheden niet alleen kunnen gevestigd worden tussen onroerende goederen die aan verschillende personen toebehoren. Ook wanneer zij eigendom zijn van één en dezelfde persoon kunnen erfdienstbaarheden gevestigd worden, op voorwaarde dat op het goed een zakelijk gebruiksrecht gevestigd is ten voordele van een derde.

De eigenaar-opstalgever van een perceel kan bijgevolg perfect een erfdienstbaarheid verlenen ten voordele van zijn opstalhouder.

De modaliteiten van deze erfdienstbaarheid kunnen perfect afgestemd worden op de concrete situatie en zijn niet noodzakelijk eeuwigdurend.

In het nieuwe goederenrecht valt de term “erf” in “heersend erf” en “lijdend erf” dan ook niet (langer) samen met een perceel grond. De lezer moet in het achterhoofd houden dat het een verwijzing is naar het zakelijk gebruiksrecht en het dat dus niet beperkt is tot het eigendomsrecht.

 

2. Vereenvoudiging

De nieuwe wetgeving resulteert op een aantal punten in een vereenvoudiging.

 

  1. In het verleden werden de erfdienstbaarheden ingedeeld als voortdurend of niet-voortdurend en zichtbaar of onzichtbaar. Een erfdienstbaarheid is niet-voortdurend als de uitoefening ervan telkens een daad van de mens vereist.

Het criterium van de voortdurende erfdienstbaarheden is afgeschaft. Dit was een criterium met een belangrijke functie aangezien enkel zichtbare én voortdurende erfdienstbaarheden konden verkregen worden door verjaring.

Een erfdienstbaarheid van overgang is geen voortdurende erfdienstbaarheid (ze moet iedere keer opnieuw worden uitgeoefend door de overgang te nemen). Daarom kon een erfdienstbaarheid van overgang vroeger niet worden verkregen door verjaring.

 

  1. In de nieuwe regelgeving kunnen alle zichtbare erfdienstbaarheden verkregen worden door verjaring.

 

Een erfdienstbaarheid is zichtbaar wanneer er een uitwendig teken van waarneembaar is. Onder de nieuwe wet wordt bovendien uitdrukkelijk bepaald dat ook een erfdienstbaarheid waarvan sporen (van geregelde activiteit) zichtbaar zijn een zichtbare erfdienstbaarheid is.

 

  1. Het nieuwe burgerlijk wetboek voorziet nu uitdrukkelijk in de mogelijkheid om een vordering tot verkrijgende verjaring in te stellen als eiser. Voorheen kon deze vordering enkel ingesteld worden als verweerder.

 

Dankzij het nieuwe burgerlijk wetboek zal het dus mogelijk zijn om bij de rechter een vordering in te stellen om te horen zeggen voor recht dat men een erfdienstbaarheid van overgang heeft bekomen door middel van verjaring.

Dit zou in het verleden op meerdere onoverkomelijke problemen gebotst zijn.

 

3. Omvang van de erfdienstbaarheid

  1. Wanneer een erfdienstbaarheid gevestigd wordt impliceert dit dat de titularis van het lijdend erf alle werkzaamheden mag uitvoeren die noodzakelijk zijn voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid. Om te verhinderen dat de titularis van het lijdend erf gebruik maakt van een (al dan niet letterlijk) ruime interpretatie verdient het aanbeveling de modaliteiten nauwkeurig te omschrijven.

 

De eigenaar van een lijdend erf die verplicht is de werkzaamheden nodig voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid op zijn kosten uit te voeren, kan afstand doen van het (deel van) het lijdend erf vereist voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid. De eigenaar van het heersend erf moet hiermee akkoord gaan. Door deze afstand wordt de eigenaar van het heersend erf de volle eigenaar van het betreffende (deel van het) lijdend erf. Als de eigenaar van het heersend erf de afstand weigert gaat de erfdienstbaarheid teniet.

 

  1. Wanneer de eigenaar van een lijdend erf de erfdienstbaarheid wenst te verplaatsen kan dit enkel wanneer hiertoe een objectief belang bestaat en op de nieuwe plaats de erfdienstbaarheid even makkelijk kan worden uitgeoefend. De kosten van de verplaatsing zijn voor de eigenaar van het lijdend erf.

 

  1. De rechtspraak dat een erfdienstbaarheid evolueert met de technische en maatschappelijke evoluties is uitdrukkelijk opgenomen in het nieuwe goederenrecht.
 

4. Uitdoving van de erfdienstbaarheid

  1. Een erfdienstbaarheid dooft uit door onbruik gedurende een termijn van 30 jaar.

 

  1. Een erfdienstbaarheid die uitdooft omdat beide erven in één hand verenigd worden zal achteraf, als de erven opnieuw gescheiden worden, niet meer herleven. Een nieuwe erfdienstbaarheid zal moeten bedongen worden!

 

  1. Een erfdienstbaarheid die zijn nut heeft verloren, ook voor de toekomst, kan door de rechter worden afgeschaft.

 

5. De wettelijke erfdienstbaarheden

De wettelijke erfdienstbaarheden zijn het gevolg van het feit dat de eigendommen van verschillende partijen aan elkaar grenzen. Het zijn de noodzakelijke afspraken om de relaties met de buren te regelen.

Het betreft de afvoer van water, ook via waterlopen en dakdrop, regels met betrekking tot de minimum afstand van vensters tot de perceelsgrens, de afstand van beplantingen ,…

De rechtenstudent zal tevreden vaststellen dat deze regeling heel wat vereenvoudigd is. Ook de bepalingen van het Veldwetboek die betrekking hadden op deze materie zijn nu vereenvoudigd en opgenomen in het nieuw Burgerlijk Wetboek.

 

  • We nemen afscheid van de rechte en schuine uitzichten, de verschillen tussen laagstam en hoogstam, de verschillen tussen overhangende takken en doorschietende wortels,…

 

  • Vensters met doorzichtige beglazing, muuropeningen, balkons, terrassen en dergelijke mogen aangebracht worden mits een afstand van 19 decimeter, gemeten als een loodrechte lijn tussen de dichtste plaats van het venster (of gelijkaardige) tot de perceelsgrens, gerespecteerd wordt.

 

  • Bomen die minstens 2 meter hoog zijn, moeten twee meter afstand houden van de perceelsgrens te rekenen vanaf het midden van de voet van de boom. Kleinere bomen, hagen en struiken moeten op een halve meter afstand geplaatst worden tenzij er een afsluiting tussen de percelen staat. In dat geval kan beplanting korter geplaatst worden bij de perceelsgrens op voorwaarde dat de beplanting niet hoger reikt dan de afsluiting.

 

  • Overhangende of doorschietende takken en doorschietende wortels vereisen dat de eigenaar in gebreke wordt gesteld per aangetekend schrijven. Wanneer de eigenaar 60 dagen na deze ingebrekestelling de vereiste werken nog niet heeft uitgevoerd mag de nabuur, op eigen risico, zelf de werken uitvoeren. De nabuur kan zich ook richten tot de rechter om de eigenaar hiertoe te horen veroordelen waarbij de rechter rekening zal houden met het algemeen belang en eventueel rechtsmisbruik.

Het valt te verwachten dat deze laatste bepaling dode letter zal blijven. Welke nabuur gaat zich in een mogelijk lange en kostelijke procedure storten waarvan het resultaat onzeker is als de wet hem de mogelijkheid geeft de werken zelf uit te voeren?

 

6. Ingeslotenheid

De bepalingen die betrekking hebben op het recht van uitweg sluiten het hoofdstuk van de erfdienstbaarheden af.

De wet voorziet nu uitdrukkelijk dat een uitweg ook ondergronds kan verleend worden.

Een recht van uitweg kan enkel gevorderd worden voor de rechter. Wanneer de eigenaar niet overgaat tot het vorderen van een recht van uitweg kan de titularis van een zakelijk (bv vruchtgebruik) of persoonlijk gebruiksrecht (bv huur) zelf de procedure opstarten. De procedure zelf blijft ongewijzigd.

Indien de ingeslotenheid het gevolg is van de splitsing van een niet ingesloten perceel kan de uitweg slechts gevestigd worden over de percelen die voor de splitsing tot dit perceel behoorden. Opmerkelijk is dat de vroegere mogelijkheid van de rechter om te oordelen naar billijkheid geschrapt is. In het verleden werd inderdaad na een splitsing soms toch een recht van uitweg gevestigd over het perceel van een derde omdat dit minder schadelijk zou zijn dan een uitweg te vestigen over de gesplitste percelen. Uit de memorie van toelichting blijkt dat dit een doelbewuste keuze betreft. Partijen die tot een splitsing overgaan moeten rekening houden met de te verlenen uitweg of desgevallend afzien van de splitsing.

Een recht van uitweg kan worden gevestigd mits betaling van een vergoeding. De wijziging of afschaffing kan ertoe leiden dat een eventuele vergoeding opnieuw wordt vastgesteld of geheel of gedeeltelijk moet worden terugbetaald.

 

7. Toepassing in de tijd

 

De bepalingen van het nieuwe goederenrecht traden in werking op 1 september 2021 en de wet is van toepassing op alle rechtsfeiten en rechtsfeiten die hebben plaatsgevonden na de haar inwerkingtreding. Zakelijke rechten die ontstaan uit eerdere rechtshandeling of rechtsfeit worden geregeld door het “oude” regime, tenzij partijen anders overeenkomen.

Lopende verjaringstermijnen worden berekend conform de nieuwe verjaringstermijnen vanaf de inwerkingtreding van de wet. Dit kan er echter niet toe lijden dat de verjaringstermijn meer bedraagt dan onder het regime van de oude wet.

 

8. Conclusie

Het nieuw burgerlijk wetboek heeft de toepassingsmogelijkheden van de erfdienstbaarheden uitdrukkelijk bevestigd en zelfs uitgebreid in zoverre zij betrekking hebben op andere rechten dan het eigendomsrecht.

Deze soepelheid kan ertoe lijden dat we meer erfdienstbaarheden zien ontstaan.

De opstalgever kan aan de opstalhouder een recht van doorgang verlenen, eeuwigdurend, voor de duur van het opstalrecht of zelfs louter voor de periode vereist om de opstallen te construeren waarna voorzien wordt in een andere toegangsweg, permanent of slechts enkele malen per jaar, onder verplichting de doorgang te onderhouden, mits betaling van een vergoeding,...

Voor de wettelijke erfdienstbaarheden heeft de wetgever gekozen voor meer eenvoud en eenduidigheid in de diverse bepalingen.

 

Questions about this article? Ask our specialists